Zum Beginn eines neuen Semesters stehen viele Studenten vor der Herausforderung, neuen oder bezahlbaren Wohnraum zu finden. Dieser ist knapp, nicht nur in Universitätsstädten. Aber nicht nur von Studenten bevorzugt, sondern auch bei älteren Semestern sind Wohngemeinschaften up to date.

 

Worauf kommt es an? Ausgangspunkt ist die Frage, wer Hauptmieter sein soll.

Möglichkeit 1: Ein Mieter alleine mietet eine Wohnung, die er aufgrund einer allgemeinen Erlaubnis des Vermieters sodann im Einzelnen untervermietet.

Möglichkeit 2: Es wird ein Mietvertrag mit allen Bewohnern abgeschlossen.

Möglichkeit 3: Die Zimmer einer Wohnung werden bereits einzeln vermietet.

Je nachdem welche Vertragsform zugrunde liegt, ergeben sich unterschiedliche Rechte und Pflichten. Bei der Variante eins ist der einzelne Mieter alleiniger Vertragspartner und Ansprechpartner gegenüber dem Vermieter, wohingegen bei der Variante zwei alle Mieter eingebunden sind. Bei der dritten Variante steht indes jeder Mieter einzeln in den Rechten und Pflichten.

 

Mietrückstand?

Bei Variante 1 haftet alleine der Vertragspartner. Dies gilt auch für Variante 2, nur dass dort alle Mieter als Gesamtschuldner herhalten. Lediglich bei Variante 3 ist jeder Mieter eigenverantwortlich.

 

Beendigung?

Bei Variante 1 kann jeder Untermieter sein Untermietverhältnis gegenüber dem Hauptvermieter einzeln kündigen. Soweit jedoch der Hauptmieter ausziehen will und daher das Hauptmietverhältnis kündigt, bedeutet dies auch die Pflicht der Untermieter zum Auszug.

Bei Variante 2 können grundsätzlich nur alle Mieter gemeinsam das Mietverhältnis beenden. Bei Zustimmung des Vermieters, kann gegebenenfalls eine Vertragspartei jedoch rein ausgetauscht werden.

Bei Variante 3 kann jeder Mieter selbst und unabhängig voneinander kündigen.

Den ganzen Artikel können Sie hier lesen.

BAU RECHTs SICHER

In unserem Forum 4/18 hatten wir Sie über die Auswirkungen des neuen Bauvertragsrechts informiert. Dies in Bezug auf die Abnahme. Rechtlich bewirkt die Abnahme den Gefahrübergang. Ab diesem Zeitpunkt verbleiben dem Besteller rein die Rechte auf Mangelbeseitigung. Aus Sicht des Werkunternehmers stellt die wichtigste Folge der Abnahme jedoch die Fälligkeit der Vergütung dar.

Neben der tatsächlich durch den Bauherrn erklärten Abnahme oder einer fiktiven Abnahme, wie sie jetzt u.a. in § 640 Abs. 2 BGB vorgesehen ist, wenn der Besteller auf eine fristgebundene Aufforderung zur Erklärung der Abnahme hin nicht mindestens einen Mangel rügt, kommt auch der konkludenten Abnahme weitere Bedeutung zu.

Hier geht’s zur vollständigen Ausführung…

Die Entscheidung des OLG Schleswig klärt die Rechtsfolgen bei einer erheblichen Überschreitung des Kostenvoranschlags und geht auf die Folgen einer Schwarzgeldabrede ein. Demnach hat der Auftragnehmer keinen Anspruch auf eine Vergütung, die erheblich über dem Kostenvoranschlag liegt, wenn er zuvor den Auftraggeber nicht über die Kostensteigerung informiert hat. Eine erhebliche Überschreitung liegt vor, wenn die Werkskosten den Kostenvoranschlag um 10 %, oder in Ausnahmefällen um 25 % übersteigen. Weiter wird ausgeführt, dass bei Vorliegen hinreichender Anhaltspunkte auf eine Schwarzgeldabrede keinerlei gegenseitigen Ansprüche bestehen. Es wird insbesondere auf den damit einhergehenden Verlust von Gewährleistungsansprüchen des Bestellers hingewiesen, der auch bei Teilschwarzgeldabreden oder Barzahlungen ohne Rechnungslegung innerhalb von sechs Monaten eintreten kann. Aufgrund der unter Umständen schwerwiegenden Folgen ist daher im Einzelfall die Einholung anwaltlichen Rates angezeigt.

Die vollständige Urteilsbesprechung finden Sie in der folgenden Datei.

 

Ein Haus ist mehr als nur die Möglichkeit zu wohnen, um ein Dach über dem Kopf zu haben. Es ist vielmehr ein Zuhause, das Behaglichkeit, Komfort und Sicherheit bietet und zum Lebensmittelpunkt wird. Dabei ist es egal, ob man das Haus gerade neu baut oder ein gekauftes Domizil nach eigenen Wünschen umbaut oder saniert. Wichtig ist, dass am Ende alles passt und die Arbeiten zur absoluten Zufriedenheit ausgeführt worden sind. Doch das ist leider nicht immer der Fall, wie häufig festzustellende Mängel an den Bauten belegen. Das ist für alle Beteiligten ein großes Ärgernis und lässt sich meistens nicht problemlos aus der Welt schaffen. Für eine umfassende juristische Beratung sorgt dann ein erfahrener Anwalt für Bau- und Architektenrecht. In Heilbronn ist ein solcher in einer renommierten Kanzlei tätig.

Schadenersatzanspruch geltend machen
Bauliche Mängel gibt es natürlich nicht nur an Privathäusern, sondern auch an großen Gebäuden, Hallen oder Industriebauten. Wenn sich die Beteiligten nicht einigen können, kommt es zu einer juristischen Auseinandersetzung. Je nachdem, wer als Kläger auftritt, geht es dabei um sehr unterschiedliche Bereiche. Wenn das Werk abgenommen wurde, stehen dem Auftraggeber der Bauarbeiten verschiedene Mängelgewährleistungsrechte zur Verfügung. Wenn der Auftraggeber nämlich feststellt, dass die Arbeiten nicht ordnungsgemäß ausgeführt wurden, kann er auch einen Vorschussanspruch für die zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten für sich reklamieren. Besondere Beachtung ist jedoch erforderlich, wenn eine Abnahme des Werks noch aussteht. Hier kommt auch in Betracht das Auftragsverhältnis zu kündigen, wenn er es dem beauftragten Unternehmen nicht mehr zutraut, die Mängel zu beseitigen, weil dieses bereits bei vorherigen Nachbesserungsversuchen gescheitert ist.

Werklohnforderung
Es kann aber auch umgekehrt dazu kommen, dass die ausführende Firma den Auftraggeber verklagt, um beispielsweise die Zahlung des restlichen Werklohns einzufordern oder Materialkosten zu begleichen. Die Sicherung seiner Vorschussleistung ist dabei evident. Jeder Fall liegt dabei anders, denn so vielfältig die Art der Gebäude ist, so unterschiedlich sind auch die möglichen Mängellisten. Geregelt werden diese Fälle im Bau- und Architektenrecht, dem Fachgebiet von Anwalt Sascha Müller aus Heilbronn, der sich auch im Miet- und Immobilienrecht umfassend auskennt. Da es derzeit eine wahre Flut an fundamentalen Entscheidungen gibt, ist es wichtig, permanent auf dem neuesten juristischen Stand zu sein.

Persönliche Betreuung

Rechtsanwalt Sascha Müller gehört zur Anwaltskanzlei M\S\L Dr. Silcher und ist zudem Mitglied in der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Architektenrecht sowie Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltsvereins. Die persönliche Beratung und Betreuung der Mandanten steht in der Kanzlei an vorderster Stelle, denn um erfolgreich tätig sein zu können, ist es wichtig, sich gut kennenzulernen. Wer baubezogene Mängel feststellt und den Rat des Fachanwaltes für Bau- und Architektenrecht benötigt, wird von der Kanzlei Dr. Silcher anwaltlich unterstützt, und das nicht nur in Heilbronn, sondern überregional. Eine qualifizierte juristische Beratung ist Voraussetzung, um die eigenen Ansprüche durchsetzen und fremde Ansprüche abwehren zu können.

Dank der persönlichen Betreuung entwickelt die Kanzlei M\S\L Dr. Silcher für jeden Mandanten ein individuelles Konzept, sodass es zu einer optimalen Beratung kommt, die alle relevanten wirtschaftlichen Aspekte miteinbezieht.

Quelle: Focus-Online www.unternehmen.focus.de

Sascha Müller
Rechtsanwalt

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Am 01.01.2018 trat das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts in Kraft. Das Werkvertragsrecht des BGB hat danach neue Spielregeln erhalten. Die neuen Fundamente zur Abnahme und zur prüfbaren Schlussrechnung wollen wir Ihnen näherbringen und nachfolgend beleuchten.

Abnahme

Damit der Unternehmer seine Vergütung verlangen kann, bedarf es insbesondere der Abnahme seiner Leistung. Ein Gewerk ist und bleibt auch nach neuen Recht abgenommen, wenn es als im Wesentlichen vertragsgemäß entgegengenommen wird. Als abgenommen gilt ein Werk jedoch nach der neuen Fassung des Werkvertragsrechts auch, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat, § 640 Abs. 2 BGB.

Der Unterschied zum bisher geltenden Recht liegt darin und der Gesetzgeber empfand es offenbar als unbefriedigend, dass der Besteller bisher rein nur die Abnahme verweigern musste und sei es auch pauschal ohne Angabe von Gründen. Dies hatte zur Folge, dass der Unternehmer die Abnahmereife beweisen musste. In einem Vergütungsprozess bedeutete dies, dass der Unternehmer nicht nur die Beweislast für die Abnahmereife tragen, sondern auch den Kostenvorschuss für ein Sachverständigengutachten vorleisten musste.

Durch die Neuregelung soll eine missbräuchliche Verweigerung der Abnahme weitestgehend ausgeschlossen werden. Andererseits unterscheidet der Gesetzeswortlaut nicht und gibt keine Vorgabe, welche Angaben der Besteller vornehmen bzw. welchen Inhalt der Mangel haben muss. Dies bedeutet, dass die Angabe eines Mangelsymptoms bereits ausreichend ist. Unerheblich ist, ob es sich um einen wesentlichen oder um einen unwesentlichen Mangel handelt.

Soweit der Besteller jedoch offensichtlich nicht bestehende oder eindeutig unwesentliche Mängel rügt, wäre dem gegebenenfalls prozessual entgegenzutreten. Als Rechtsmissbräuchlich könnte sich der Besteller danach nicht auf die fehlende Abnahme berufen, was wiederum massive Folgen für die Vorschusspflicht für ein etwaiges Sachverständigengutachten mit sich bringen kann.

Reagiert indes der Besteller auf die Abnahmeaufforderung nicht oder verweigert er sie schlicht ohne auch nur ein Mangelsymptom zu benennen, treten die Abnahmewirkungen auch dann ein, wenn tatsächlich noch wesentliche Mängel vorhanden sind.

Prüfbare Schlussrechnung

Nach dem bisherigen BGB-Werkvertragsrecht wurde die Vergütung fällig bei Abnahme. Zum Bauvertrag ändert die neue Vorschrift des § 650 g Abs. 4 BGB dies grundlegend. Danach ist nun die Vergütung zu entrichten, wenn das Werk abgenommen und der Unternehmer dem Besteller eine prüffähige Schlussrechnung erteilt hat.

Dogmatisch werden damit die für den VOB/B-Vertrag geltenden Regelungen übertragen.

Neue Auswirkungen entfaltet dies unter anderem im Hinblick der Verjährung. Denn dementsprechend kann zukünftig auch die Verjährung des Vergütungsanspruchs im Grundsatz nicht vor Erteilung einer prüfbaren Schlussrechnung beginnen.

Damit könnte der Besteller noch nach Jahren mit einem – mangels Schlussrechnung – unverjährten Vergütungsanspruch konfrontiert werden.

Um dem zu begegnen kann dem Besteller eine angemessene Frist zur Rechnungserstellung gesetzt werden. Sollte diese erfolglos verstreichen, müsste er sich hingegen so behandeln lassen, als sei die Schlussrechnung innerhalb der angemessenen Frist erteilt, sodass einer gleichwohl erst Jahre später fakturierten Rechnung wieder der Verjährungseinwand entgegengehalten werden kann.

Exkurs: Bauhandwerkersicherung – § 650 f BGB

Neues im Baurecht. Es zeigt sich erneut, dass eine ausführliche Auseinandersetzung mit dem geltenden Recht und der aktuellen Rechtsprechung angezeigt ist.

Unsere beratenden Rechtsanwälte sind für unseren Mandanten umfassend tätig, um eine effektive und zielführende Problemlösung zu erreichen. Für Fragen stehen wir jederzeit gerne zu Ihrer Verfügung.

Gerne unterstützen wir Sie, um ihre Rechte zu sichern.

Sascha Müller

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

 

Neue Instrumente des Handwerks – § 650f BGB

Zum 01. Januar 2018 trat die Reform des Bauvertragsrechts in Kraft. Danach gelten für Werkverträge, die ab diesem Zeitpunkt entstanden sind, andere rechtliche Instrumente als bisher bekannt.

Die Bauhandwerkersicherung, vormals in § 648a BGB (altes Recht) enthalten, zielte nach der damaligen Grundidee des Gesetzgebers darauf ab, eine wesentliche Verbesserung des Sicherungsbedürfnisses des Bauwerkunternehmers zu erreichen. Hintergrund ist das Vorleistungsrisiko des Unternehmers. Gleichzeitig war jedoch gemäß § 648a Absatz 6 BGB (altes Recht) ein Besteller ausgenommen, der als natürliche Person die Bauarbeiten zur Herstellung oder Instandsetzung eines Einfamilienhauses mit oder ohne Einliegerwohnung ausführen ließ. Bei einer Vielzahl von Teilgewerken, die bei der Errichtung oder Instandsetzung am EFH des Bestellers anfallen, sei es vom Rohbau / dem Ausbau über die Fenster- bis zur Dacheindeckung oder die im Rahmen der Energieeinsparung einhergehenden Einzelmaßnahmen bzw. reine Handwerkerleistungen, konnte die Sicherheit nicht gezogen werden und der Unternehmen blieb mit der Vorleistungspflicht alleine.

Nach der Reform des Bauvertragsrechts findet sich die Bauhandwerkersicherung nun in § 650f BGB. Auch hier ist Gegenstand ein Bauvertrag, sprich nach der aktuellen Legaldefinition ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Eine essenzielle Änderung nahm der Gesetzgeber hingegen bei der Regelung über die Ausnahmen vor. So findet § 650f BGB lediglich dann im obigen Sinn keine Anwendung mehr, wenn der Besteller Verbraucher ist und es sich um einen Verbraucherbauvertrag oder um einen Bauträgervertrag handelt. Ein Verbraucherbauvertrag liegt indes (nur) dann vor, wenn der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Ausgenommen ist mithin der Auftrag eines Teilgewerks an der Errichtung oder dem Umbau oder wenn der Umbau nicht erheblich ist.

Damit gibt der Gesetzgeber dem Handwerk neue rechtliche Instrumente an die Hand. Aus Liquiditätsschutz oder auch bei Streitigkeiten über Mängel und offener Schlusszahlung ist zu erwarten, dass dieses Instrument verstärkt und auf breiterer Front zur Anwendung kommt. Hier bietet das aktuelle Recht neue, spannende Gestaltungsmöglichkeiten.

Gerne unterstützen wir Sie, um Ihre Rechte zu sichern.

Andererseits sollte man sich auch als Besteller rechtzeitig rechtlich beraten lassen. Man sollte sich im Klaren sein, dass der Hauswunsch des “Architektenhauses” aus einer Vielzahl von Einzelvergaben besteht.

Persönliche Betreuung
Rechtsanwalt Sascha Müller gehört zur Anwaltskanzlei M\S\L Dr. Silcher und ist zudem Mitglied in der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Architektenrecht sowie Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltsvereins. Die persönliche Beratung und Betreuung der Mandanten steht in der Kanzlei an vorderster Stelle, denn um erfolgreich tätig sein zu können, ist es wichtig, sich gut kennenzulernen. Wer baubezogene Mängel feststellt und den Rat des Fachanwaltes für Bau- und Architektenrecht benötigt, wird von der Kanzlei Dr. Silcher anwaltlich unterstützt, und das nicht nur in Heilbronn, sondern überregional. Eine qualifizierte juristische Beratung ist Voraussetzung, um die eigenen Ansprüche durchsetzen und fremde Ansprüche abwehren zu können.

Dank der persönlichen Betreuung entwickelt die Kanzlei M\S\L Dr. Silcher für jeden Mandanten ein individuelles Konzept, sodass es zu einer optimalen Beratung kommt, die alle relevanten wirtschaftlichen Aspekte miteinbezieht.

 

Die Entscheidung des OLG Schleswig klärt die Rechtsfolgen bei einer erheblichen Überschreitung des Kostenvoranschlags und geht auf die Folgen einer Schwarzgeldabrede ein. Demnach hat der Auftragnehmer keinen Anspruch auf eine Vergütung, die erheblich über dem Kostenvoranschlag liegt, wenn er zuvor den Auftraggeber nicht über die Kostensteigerung informiert hat. Eine erhebliche Überschreitung liegt vor, wenn die Werkskosten den Kostenvoranschlag um 10 %, oder in Ausnahmefällen um 25 % übersteigen. Weiter wird ausgeführt, dass bei Vorliegen hinreichender Anhaltspunkte auf eine Schwarzgeldabrede keinerlei gegenseitige Ansprüche bestehen. Es wird insbesondere auf den damit einhergehenden Verlust von Gewährleistungsansprüchen des Bestellers hingewiesen, der auch bei Teilschwarzgeldabreden oder Barzahlungen ohne Rechnungslegung innerhalb von sechs Monaten eintreten kann. Aufgrund der unter Umständen schwerwiegenden Folgen ist daher im Einzelfall die Einholung anwaltlichen Rates angezeigt.

Die vollständige Urteilsbesprechung finden Sie in der folgenden Datei:

M\S\L Dr. Silcher – Forum April 2017

Sascha Müller  

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht