Zum Beginn eines neuen Semesters stehen viele Studenten vor der Herausforderung, neuen oder bezahlbaren Wohnraum zu finden. Dieser ist knapp, nicht nur in Universitätsstädten.
Aber nicht nur von Studenten bevorzugt, sondern auch bei älteren Semestern sind Wohngemeinschaften up to date.
Worauf kommt es an? Ausgangspunkt ist die Frage, wer Hauptmieter sein soll.
Möglichkeit 1: Ein Mieter alleine mietet eine Wohnung, die er aufgrund einer allgemeinen Erlaubnis des Vermieters sodann im Einzelnen untervermietet. Möglichkeit 2: Es wird ein Mietvertrag mit allen Bewohnern abgeschlossen. Möglichkeit 3: Die Zimmer einer Wohnung werden bereits einzeln vermietet.
Je nachdem welche Vertragsform zugrunde liegt, ergeben sich unterschiedliche Rechte und Pflichten. Bei der Variante eins ist der einzelne Mieter alleiniger Vertragspartner und Ansprechpartner gegenüber dem Vermieter, wohingegen bei der Variante zwei alle Mieter eingebunden sind. Bei der dritten Variante steht indes jeder Mieter einzeln in den Rechten und Pflichten.
Mietrückstand?
Bei der Variante eins haftet alleine der Vertragspartner. Dies gilt auch für die Variante zwei, nur dass dort alle Mieter als Gesamtschuldner herhalten. Lediglich bei der Variante drei ist jeder Mieter eigenverantwortlich.
Beendigung?
Bei der Variante eins kann jeder Untermieter sein Untermietverhältnis gegenüber dem Hauptvermieter einzeln kündigen. Soweit jedoch der Hauptmieter ausziehen will und daher das Hauptmietverhältnis kündigt, bedeutet dies auch die Pflicht der Untermieter zum Auszug. Bei der Variante zwei können grundsätzlich nur alle Mieter gemeinsam das Mietverhältnis beenden. Bei Zustimmung des Vermieters, kann gegebenenfalls eine Vertragspartei jedoch rein ausgetauscht werden. Bei der Variante drei kann jeder Mieter selbst und unabhängig voneinander kündigen.
Untermietverhältnis
Zwischen einem Haupt- und einem Untermieter gelten grundsätzlich die gleichen gesetzlichen Regelungen wie bei jedem Mietverhältnis. Es ist ein eigenständiges Vertragsverhältnis.
Dies zeigt sich unter anderem darin, dass der Hauptmieter auch das Recht hat, die Höhe der Miete festzulegen, unabhängig davon, wie viel selbst an den Vermieter gezahlt wird.
Auch bei einer direkten Zahlung der Untermiete an den Vermieter, entsteht kein Mietverhältnis; der Untermieter bleibt weiterhin im Mietvertrag mit dem Hauptmieter.
Da sowohl der Hauptmieter als auch der Untermieter in derselben Wohnung wohnen, kann der Hauptmieter das Mietverhältnis jederzeit ohne Begründung unter Berufung auf das Sonderkündigungsrecht beenden; die Kündigungsfrist verlängert sich rein um drei Monate. Soweit jedoch ein Zimmer in der Wohnung möbliert vermietet wurde, kann der Hauptmieter bereits bis zum 15. des Monats mit einer zweiwöchigen Kündigungsfrist das Untermietverhältnis beenden. Die Kündigungsfrist verkürzt sich danach erheblich.
Allerdings ist der Untermieter nicht schutzlos dem Hauptmieter ausgeliefert. Verschuldet der Hauptmieter die Beendigung des Hauptmietverhältnis und muss daher der Untermieter ebenfalls ausziehen, ist der Hauptmieter dem Untermieter gegebenenfalls zum Schadensersatz verpflichtet.
Es zeigt sich erneut, dass eine ausführliche Auseinandersetzung mit dem geltenden Recht und der aktuellen Rechtsprechung angezeigt ist.
Unsere beratenden Rechtsanwälte sind für unsere Mandanten umfassend tätig, um eine effektive und zielführende Problemlösung zu erreichen. Für Fragen stehen wir jederzeit gerne zu Ihrer Verfügung.
Gerne unterstützen wir Sie, um Ihre Rechte zu sichern.
WOHN RECHTs SICHER
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau– und Architektenrecht
Mitglied in der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Architektenrecht sowie Mietrecht und Immobilien des DAV e.V.
BAU RECHTs SICHER
In unserem Forum 4/18 hatten wir Sie über die Auswirkungen des neuen Bauvertragsrechts informiert. Dies in Bezug auf die Abnahme. Rechtlich bewirkt die Abnahme den Gefahrübergang. Ab diesem Zeitpunkt verbleiben dem Besteller rein die Rechte auf Mangelbeseitigung. Aus Sicht des Werkunternehmers stellt die wichtigste Folge der Abnahme jedoch die Fälligkeit der Vergütung dar.
Neben der tatsächlich durch den Bauherrn erklärten Abnahme oder einer fiktiven Abnahme, wie sie jetzt u.a. in § 640 Abs. 2 BGB vorgesehen ist, wenn der Besteller auf eine fristgebundene Aufforderung zur Erklärung der Abnahme hin nicht mindestens einen Mangel rügt, kommt auch der konkludenten Abnahme weitere Bedeutung zu.
Die Entscheidung des OLG Schleswig klärt die Rechtsfolgen bei einer erheblichen Überschreitung des Kostenvoranschlags und geht auf die Folgen einer Schwarzgeldabrede ein. Demnach hat der Auftragnehmer keinen Anspruch auf eine Vergütung, die erheblich über dem Kostenvoranschlag liegt, wenn er zuvor den Auftraggeber nicht über die Kostensteigerung informiert hat. Eine erhebliche Überschreitung liegt vor, wenn die Werkskosten den Kostenvoranschlag um 10 %, oder in Ausnahmefällen um 25 % übersteigen. Weiter wird ausgeführt, dass bei Vorliegen hinreichender Anhaltspunkte auf eine Schwarzgeldabrede keinerlei gegenseitigen Ansprüche bestehen. Es wird insbesondere auf den damit einhergehenden Verlust von Gewährleistungsansprüchen des Bestellers hingewiesen, der auch bei Teilschwarzgeldabreden oder Barzahlungen ohne Rechnungslegung innerhalb von sechs Monaten eintreten kann. Aufgrund der unter Umständen schwerwiegenden Folgen ist daher im Einzelfall die Einholung anwaltlichen Rates angezeigt.
Die vollständige Urteilsbesprechung finden Sie in der folgenden Datei.
Ein Haus ist mehr als nur die Möglichkeit zu wohnen, um ein Dach über dem Kopf zu haben. Es ist vielmehr ein Zuhause, das Behaglichkeit, Komfort und Sicherheit bietet und zum Lebensmittelpunkt wird. Dabei ist es egal, ob man das Haus gerade neu baut oder ein gekauftes Domizil nach eigenen Wünschen umbaut oder saniert. Wichtig ist, dass am Ende alles passt und die Arbeiten zur absoluten Zufriedenheit ausgeführt worden sind. Doch das ist leider nicht immer der Fall, wie häufig festzustellende Mängel an den Bauten belegen. Das ist für alle Beteiligten ein großes Ärgernis und lässt sich meistens nicht problemlos aus der Welt schaffen. Für eine umfassende juristische Beratung sorgt dann ein erfahrener Anwalt für Bau- und Architektenrecht. In Heilbronn ist ein solcher in einer renommierten Kanzlei tätig.
Schadenersatzanspruch geltend machen
Bauliche Mängel gibt es natürlich nicht nur an Privathäusern, sondern auch an großen Gebäuden, Hallen oder Industriebauten. Wenn sich die Beteiligten nicht einigen können, kommt es zu einer juristischen Auseinandersetzung. Je nachdem, wer als Kläger auftritt, geht es dabei um sehr unterschiedliche Bereiche. Wenn das Werk abgenommen wurde, stehen dem Auftraggeber der Bauarbeiten verschiedene Mängelgewährleistungsrechte zur Verfügung. Wenn der Auftraggeber nämlich feststellt, dass die Arbeiten nicht ordnungsgemäß ausgeführt wurden, kann er auch einen Vorschussanspruch für die zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten für sich reklamieren. Besondere Beachtung ist jedoch erforderlich, wenn eine Abnahme des Werks noch aussteht. Hier kommt auch in Betracht das Auftragsverhältnis zu kündigen, wenn er es dem beauftragten Unternehmen nicht mehr zutraut, die Mängel zu beseitigen, weil dieses bereits bei vorherigen Nachbesserungsversuchen gescheitert ist.
Werklohnforderung
Es kann aber auch umgekehrt dazu kommen, dass die ausführende Firma den Auftraggeber verklagt, um beispielsweise die Zahlung des restlichen Werklohns einzufordern oder Materialkosten zu begleichen. Die Sicherung seiner Vorschussleistung ist dabei evident. Jeder Fall liegt dabei anders, denn so vielfältig die Art der Gebäude ist, so unterschiedlich sind auch die möglichen Mängellisten. Geregelt werden diese Fälle im Bau- und Architektenrecht, dem Fachgebiet von Anwalt Sascha Müller aus Heilbronn, der sich auch im Miet- und Immobilienrecht umfassend auskennt. Da es derzeit eine wahre Flut an fundamentalen Entscheidungen gibt, ist es wichtig, permanent auf dem neuesten juristischen Stand zu sein.
Persönliche Betreuung
Rechtsanwalt Sascha Müller gehört zur Anwaltskanzlei M\S\L Dr. Silcher und ist zudem Mitglied in der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Architektenrecht sowie Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltsvereins. Die persönliche Beratung und Betreuung der Mandanten steht in der Kanzlei an vorderster Stelle, denn um erfolgreich tätig sein zu können, ist es wichtig, sich gut kennenzulernen. Wer baubezogene Mängel feststellt und den Rat des Fachanwaltes für Bau- und Architektenrecht benötigt, wird von der Kanzlei Dr. Silcher anwaltlich unterstützt, und das nicht nur in Heilbronn, sondern überregional. Eine qualifizierte juristische Beratung ist Voraussetzung, um die eigenen Ansprüche durchsetzen und fremde Ansprüche abwehren zu können.
Dank der persönlichen Betreuung entwickelt die Kanzlei M\S\L Dr. Silcher für jeden Mandanten ein individuelles Konzept, sodass es zu einer optimalen Beratung kommt, die alle relevanten wirtschaftlichen Aspekte miteinbezieht.
Quelle: Focus-Online www.unternehmen.focus.de
Sascha Müller
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht