Zur Thematik der Mängelgewährleistung wollen wir Ihnen heute einen Einblick aus dem Immobilienrecht näherbringen.

Der Käufer erwirbt im Jahr 2016, nachdem er mehrfach das Objekt besichtigt hat, ein Grundstück mit einem im Jahr 1951 errichteten Einfamilienhaus. Im notariellen Kaufvertrag wurde ein Gewährleistungsausschluss vereinbart.

Im Anschluss rügt der Käufer und macht verschiedene Mängel geltend, unter anderem die Durchfeuchtung der Kellerwände und die Beschädigung der Abwasserleitungen durch Wurzeleinwachsungen. Zudem sei durch das Vorhandensein eines Bades und von Küchenanschlüssen im Keller der Eindruck erweckt worden, es handele sich um zum Wohnen geeignete Räume. Der vereinbarte Gewährleistungsausschluss sei wegen arglistiger Täuschung unwirksam. Der Käufer verlangt für die Kosten der Mängelbeseitigung über 40.000 €.

Ohne Erfolg! Die Berufung des Käufers gegen das klageabweisende Urteil des Landgerichts blieb ohne Erfolg. Das Oberlandesgericht Schleswig führt mit Beschluss vom 16.03.2023 zum Aktenzeichen 7 U 198/22 aus, dass ein Bitumenanstrich bei älteren Häusern üblicherweise bereits nach 30-40 Jahren seine abdichtende Eigenschaft verliert, was durch ein Sachverständigengutachten bestätigt wurde. Bei 65 Jahren alten, unsanierten Häusern ist Feuchtigkeit im Keller als nicht unüblich anzusehen und stellt für sich genommen keinen Sachmangel dar.

Die Keller-Außenwandabdichtung eines im Jahr 1951 errichteten Einfamilienhauses mit einem zweifachen Kaltbitumenanstrich oberhalb der untersten Steinschicht entspricht den zur Zeit der Errichtung geltenden allgemeinen anerkannten Regeln der Technik.

Allein der bestehende Wurzeleinwuchs in älteren Abwasserleitungen – ohne nennenswerte Funktionsbeeinträchtigungen – stellt keinen Mangel dar. Es handelt sich vielmehr um eine Beschaffenheit, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann.

Eine Eignung des Kellers zum Wohnen entspricht bei einem unsanierten 65 Jahren alten Haus weder der nach dem Vertrag vorausgesetzten noch der gewöhnlichen Verwendung, zumal dies im Vertrag auch nicht ausdrücklich vereinbart wurde.

Dieser Sachverhalt zeigt einmal umso mehr, wie die Wünsche und Vorstellungen der Parteien im Vorfeld aufzuklären sein sollten. Ansonsten verbleiben für die gerichtliche Überprüfung alleine die objektiven Kriterien. Auf der anderen Seite empfiehlt es sich grundsätzlich zur Vermeidung eines Rechtsstreits auf Seiten des Verkäufers, mögliche Mängel in die Notarurkunde aufzunehmen.

Unsere beratenden Rechtsanwälte sind für unseren Mandanten umfassend tätig, um eine effektive und zielführende Problemlösung zu erreichen.

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