MIET RECHTs SICHER: Flächenabweichung / Quadratmeterangaben im Mietvertrag

Wie verbindlich sind Quadratmeterangaben im Mietvertrag?

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshof (BGH) kann dem Mieter grundsätzlich ein Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten zustehen, wenn die vertraglich vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche um mehr als 10 % abweicht und damit ein zur Minderung berechtigender Grund im Sinne des § 536 BGB vorliegt.

Es kommt daher entscheidend darauf an, wie die vertraglichen Regelungen zwischen den Parteien getroffen wurden und wie eine Vereinbarung im Mietvertrag zur vertraglich vereinbarten Wohnfläche auszulegen ist.

Die Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die vorliegend meist zu würdigen sind, richtet sich grundsätzlich nach dem objektiven Inhalt und typischen Sinn, wie sie von einem verständigen durchschnittlichen Vertragspartner unter Abwägung der Interessen verstanden werden.

Oftmals findet sich in Verträgen insoweit die Formulierung einer „ca.“-Angabe zur vereinbarten Wohnfläche wieder. Eine solche Angabe genügt jedoch der Vermeidung einer Verbindlichkeit nicht. Auch in diesem Fall verbleibt es bei den eingangs erwähnten Regelungen bei Abweichung zur vertraglich vereinbarten Wohnfläche.

In der Sache, die dem Rechtsstreit vor dem Landgericht Berlin, Beschluss vom 21.06.2022 – 67 S 96/22 zu Grunde lag, kommt das Gericht jedoch zu einer anderen Würdigung. Hier wurde im Mietvertrag der Formular-(Zusatz) verwendet: „Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der Mietsache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume“.

Die Auslegung der vertraglichen Vereinbarung ergebe danach zweifelsfrei, dass die Fläche der Wohnung nicht zum Gegenstand einer solchen Vereinbarung erhoben wurde, so dass tatsächliche Flächenabweichungen keine Gewährleistungsansprüche auslösen. Nach Ansicht des Landgerichts Berlin sei die vereinbarte Regelung weder unklar noch bestünden Zweifel bei der Auslegung.

Wie sieht es indes aus, wenn ein größerer, zur Wohnung gehörender Kellerraum mitvermietet wird? Kann der Begriff der „Wohn- und Nutzfläche“ im Mietvertrag auch mitvermietete Kellerräume umfassen? Mietvertraglich wurde die Wohn- und Nutzfläche der Wohnung mit ca. 55 m² vereinbart. Nach Einzug ergab sich jedoch eine reine Wohnfläche von lediglich ca. 42 m².

Das Landgericht Saarbrücken, Urteil vom 23.6.2022, 10 S 136/21, würdigt in diesem Fall, dass die Flächenberechnung nicht nach der Wohnflächenverordnung vorzunehmen ist, die Zubehörräume wie Keller und Wirtschaftsräumen nicht in die Wohnflächenberechnung einbezieht. Vielmehr geht das Landgericht von einer ausdrücklichen Vereinbarung der Berechnungsregeln für die vereinbarte „Wohn- und Nutzfläche“ aus, so dass nicht die Verkehrsanschauung zur Ermittlung des Berechnungsmodus zur Anwendung kommt. Vielmehr sei in diesem Fall nach dem ausdrücklichen Wortlaut des Mietvertrages die Quadratmeterangaben bezogen auch auf die Nutzflächen, wozu Kellerräume außerhalb der Wohnung gehören. Im konkreten Fall ergab sich eine Fläche von ca. 52 m², mithin eine Flächenabweichung von weniger als 10%.

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Sascha Müller - Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Sascha Müller

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