in einer neuen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass die Möglichkeit besteht die Gewerbemieten aufgrund von pandemiebedingten Schließungen anzupassen.

Eine Mietminderung kommt dem BGH zufolge in Betracht, da die Schließung aufgrund eines Lockdowns dazu führen kann, dass ein unverändertes Festhalten an den bisherigen vertraglichen Regelungen unzumutbar ist.

Um zu prüfen, ob eine solche Unzumutbarkeit auf beiden Vertragsseiten vorliegt, ist jedoch eine umfassende Prüfung der Einzelfallumstände und Abwägung erforderlich. Ein Recht auf eine pauschale Mietminderung besteht nämlich nicht. Auch die bisherige Rechtsprechung war sich hier bislang noch nicht einig. Somit dürfte mit der neuen Entscheidung nun etwas Klarheit geschaffen worden sein.

Die Möglichkeit der Minderung soll demnach dann bestehen, wenn die pandemiebedingte Betriebsschließung zu einer Störung der Geschäftsgrundlage führt. Eine durch die Schließung herbeigeführte Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters muss hierfür jedoch nicht zwingend vorliegen. Erforderlich ist jedoch, dass sich die Erwartungen beider Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses schwerwiegend verändert haben. Hiervon dürfte man wohl in den meisten Fällen ausgehen, eine umfassende Prüfung jedes Falls ist zur Klärung jedoch unumgänglich.

Auch der Gesetzgeber hat auf diese Problematik reagiert, indem er Art. 240 § 7 EGBGB eingeführt hat, wonach eine schwerwiegende Störung der Geschäftsgrundlage vermutet wird bei erheblicher Verwendungseinschränkungen der Mietsache aufgrund staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie. Diese Vermutung ist jedoch erst im Dezember 2020 in Kraft getreten und deshalb nicht unmittelbar auf Schließungen vor diesem Zeitpunkt anwendbar.

Sollten Sie von den Schließungen betroffen sein, beraten wir Sie gerne und erläutern Ihnen die möglichen Vorgehensweisen.

(BGH, Urteil vom 12.01.2022, XII ZR 8/21)